Der Mehrwertausgleich und seine möglichen Folgen für eine nachhaltige Immobilienentwicklung

K	Constantin Kempf Dozent

Abstract
Vor dem Hintergrund der übergeordneten Ziele der Raumplanung müssen Bund, Kantone und Gemeinden in der Schweiz den Boden haushälterisch nutzen und Baugebiet von Nichtbaugebiet trennen. Dabei steht die Siedlungsentwicklung nach innen sowie die Verdichtung im Vordergrund.
Der Mehrwertausgleich soll als wichtiges Instrument dienen, um der Zersiedelung entgegenzuwirken und die angestrebte Verdichtung zu unterstützen. Der Mehrwertausgleich gemäss Art. 5 RPG verlangt von den Kantonen, bedeutende Vorteile durch planungsbedingte Mehrwerte teilweise abzuschöpfen. Planungsbedingte Bodenwertsteigerungen gelten dabei als planungsbedingte Vorteile. Die Realisierung einer inneren Verdichtung ist allerdings nur möglich, wenn Grundstückseigentümer*innen und Investor*innen bereit sind, Verdichtungsprojekte umzusetzen. Insgesamt müssen bei der Umsetzung von solchen Projekten eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigt werden, darunter die wirtschaftliche Rentabilität, die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sowie die Boden- und Mietpreisentwicklung. Einerseits kann die Mehrwertabgabe das Potential für eine grössere Nutzungsdichte verringern, da die Abgabe möglicherweise Anreize zur Reduzierung der Bauaktivität und damit zu einer geringeren Ausnutzung des Potenzials für eine verdichtete Entwicklung schafft, andererseits entsteht aufgrund der zahlreichen Projektrisiken eine gewisse Planungsunsicherheit. Diese Unsicherheit kann dazu führen, dass Investierende zögern, Verdichtungsprojekte zu initiieren.
Die vorliegende Arbeit untersucht die Umsetzung der kommunalen Mehrwertabgabe und deren Auswirkungen auf Immobilienentwicklungen in den Gemeinden des Kantons Zürich. Dabei werden die Auswirkungen auf raumplanerische Ziele, Boden- und Mietpreise sowie die Immobilienbranche behandelt.
Anhand von zwei Fallbeispielen wird mithilfe der DCF-Methode geprüft, inwiefern die Mehrwertabgabe die Wirtschaftlichkeit von verschiedenen Projektvarianten beeinflusst. Des Weiteren wird durch die Ergebnisse der Berechnungen ermittelt, ob der Mehrwertausgleich einen Anreiz für Sanierungen ohne Erweiterung und gegen Neubauten mit erhöhter Ausnützung setzt. Ausserdem wird aufgezeigt, ob durch die Mehrwertabgabe ein Anreiz gegen eine Verdichtung erfolgt. Mit der letzten Forschungsfrage wird geklärt, wie nachhaltig die finanziellen Mittel schlussendlich mittels Mehrwertausgleichsfonds eingesetzt werden.
Abschliessend kann festgestellt werden, dass Ersatzneubauten mit erhöhter Ausnützung trotz der Mehrwertabgabe für Grundstückbesitzende wirtschaftlich attraktiv sind. Die Mehrwertabgabe stellt, unter der Voraussetzung einer gleichbleibenden Konjunktur kein Hindernis für eine Verdichtung dar. Wie nachhaltig die finanziellen Mittel schlussendlich eingesetzt werden, kann nicht abschliessend beurteilt werden, da noch nicht genügend Mittel verfügbar sind. Eine ganzheitliche Betrachtung der wirtschaftlichen Rentabilität, deren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sowie die Boden- und Mietpreisentwicklung ist erforderlich, um die Umsetzung von Verdichtungsprojekten zu unterstützen.

Author: Siegl Jan

Note: This result was developed outside of the Renowave project.